• 生活在澳洲 24.10.2016

    今年8月因工作原因,从悉尼搬至阿德莱德,刚开始没打算立刻买房,因当时我们的签证不满一年了,根据澳洲法律,我们不能购买二手房(临时居民签证比如学生签、工作签,有效期在一年以上的,可以购买一套自住二手房,但是离境时需出售,新房无限制,哪怕你没签证都能买),只能购买新房,而新房通常是不太合算的,同样的价格,二手房可以买到比新房大的多的房子,新房唯一的好处是所有东西都是新的,哪种好这就见仁见智了。所以本来打算等拿到PR后再买房的,但由于租房的房东太过奇葩,住的实在不舒服,也机缘巧合的看到了一处还算满意的新房,算了算还不如把租房的租金去还月供,毕竟是自己的房子,一时冲动就决定买了。

    因为我们希望尽快入住,所以挑选的范围都是已经造好或者马上要造好的房子,其实新房还有一种选择是购买土地+房屋的Plan,就是你买的时候还是一块空地,卖家告诉你会造成什么样子的房子,周期是多少,总价是多少,这种Plan的好处是你设计阶段你可以提出你的要求,尽可能的把房子造成你想要的样子,但是缺点也是很明显的,就是慢,且费神。一般卖家都是承诺20-30周左右能完工交房,但是澳洲人的工作效率嘛,再加个50%差不多,而且总的费用也不一定会比买现成的便宜,因为他原始的设计上,你通常都会去改些东西,加些东西,这些都是钱,而且都不是小钱。所以我们没有选择Plan,但是有时间可以等待的朋友可以考虑一下。

    看惯了悉尼的高房价,看到阿德莱德的房价一下子就感觉好愉悦,基本上同地段同类型房价,悉尼是阿德莱德的2-2.5倍左右。我们购买的是House(有独立土地的房子),整个土地面积在300平米左右(这在北上广深是个很恐怖了数字了,在澳洲尤其是阿德实在不算什么,这里1000平米只能算中等,1500平米以上才能豪宅),房子是单层的,有3个卧室,2个浴室,1个厅带开放式厨房,1个车库,和一个50平米左右的小花园,位于南区Marion,距离City大约8公里,距离佛林德斯大学大约3、4公里的样子,不过老外不太待见Marion,我Google了一下,周边的几个Suburb在老外眼里评分都不算高,老外的看法是这些区的土地有很多被拆分成几套小房子出售,大大拉低了整个社区的档次。不过我们自己觉得还好,交通什么都还方便,治安也不错,反正也是自己住,就行了。

    在澳洲,无论是租房还是购房,地段还是很重要的这个地段的概念和国内完全不同,国内地段还是以距离市中心的距离为最重要的因素,而在澳洲不然,澳洲城市的的市中心(CBD、City)都很小,比如悉尼和墨尔本的市中心感觉都还没有上海内环的四分之一大,居住的人也很有限,绝大部分人是住在城市周围的Suburb里,这个Suburb的概念很难解释,查字典字面意思是郊区,但是实际上和中文里的郊区又有区别,基本上你可以理解为Suburb是澳洲最小单位的行政区划,相当与国内城市的街道的概念,比如悉尼就有几百个Suburb,而某个Suburb是好是坏,与它到CBD的距离几乎没啥关系,而是这里的环境、治安、交通、就业率、受教育程度、人均收入等等因素综合决定,所以选择哪个Suburb居住生活是非常重要的,不要轻易听中介说这里不错那里不错,一定要自己上网查下,我就举几个例子,比如悉尼的Auburn,阿德莱德的Elizabeth,都是出了名的差区,因为Auburn是中东人聚集区,而Elizabeth是越南人,并非种族歧视,但是确实这些地区的治安明显差于周边区域。本站的澳洲城市Suburb排名(http://australia51.com/suburbsRating/Australia/1/)可以参考下,这个排名的数据来自于统计局官方数据,而评分是综合数据和居民评价而来,基本上比较客观,有参考价值。
    我前面说过新房在土地面积上不核算,同样的地段同样的价格,就是因为二手房可以买到500-600平米土地面积的房子,当然二手房的新旧也有影响,一个保养的很好的看上去很新的房子,和一个破破烂烂看上去快塌的房子,价格可是会差很多的。澳洲的房子也是可以还价的,而且澳洲和中国不同,私人是可以造房子卖的,不像中国一溜的大开放商,澳洲当然也有一些大开放商,但也有很多个人买了块地,就开始造房子然后卖掉,我们的房子也是这个情况,卖主是个鬼佬小开发商,买了一块地,跟政府申请下拆分成3块,造了3幢房子然后开卖(这也就是老外不喜欢的地方,他们认为一个Suburb如果这种拆分的房子太多,会影响这个区域的档次),卖家开价49万,我们还掉一万,价格上还觉得满意。

    价钱谈好接下来就是流程了,和中介签订合同后有2天的冷静期,根据澳洲法律,这2天里买卖双方都可以无理由取消合同,过了冷静期,付了定金后,就需要找过户师(Conveyancer),在南澳购买房屋的所有事宜,都是过户师帮你操作的,当然也是需要费用的,整个流程大概收费几百澳元。过户师先会看下我们的合同,看看是否存在问题,有什么风险,确认无误后,就需要帮我们申请FIRB(Foreign Investment Review Board,外国投资审批委员会),因为我们没有PR身份所以需要FIRB获批后才能购房,有PR就不需要了,申请费是5000澳元,这个费用在2015年还是不需要的,亏啊。FIRB申请是一房一申的,就是你提出申请你要购买某处的一所房子,当申请提交后是一概不退的,哪怕你之后又决定不买这个房子了,也不退,所以一定要考虑清楚。FIRB的审批流程大概是2个星期,获批后过户师通知我们可以去联系贷款了,我们是直接找的银行,因为是中介推荐的,也可以找专门做贷款的Broker,他们会提供一些不同的银行给你选择,因为澳洲银行间也有竞争,不同银行给出的条件是不同的,比如利率及贷款金额都可能不同,你可以选择一个你最满意的。我贷款的时候,正巧碰上澳洲银行对海外收入严查,审查非常严格,如果你没有澳洲本地收入,只能提供海外收入证明的话,是很难贷到款的,而在以前银行都是眼开眼闭的,好在我是在澳洲工作,有本地收入,所以这点上没有什么大问题,但因为我不是PR,只能贷到六成,而且这个六成并非是你房价的六成,而是银行对房屋评估价值的六成,通常来说,评估价会比实际房价低一些的。说到贷款,澳洲有一点比国内人性化的是,合同执行是可以以贷款是否审批(Subject to finance)为前提的,就是说如果你的贷款银行不批,合同可以自动解除,谁都不算违约(当然你如果已经申请了FIRB的话,那申请费是不会退你的),而要在国内的话,嘿嘿,你想办法借钱去,借不到就等着被卖家告违约吧。

    贷款本次购房中需要吐槽的部分,整个购房流程被拖到2个月之长也是因为贷款。我们把材料准备齐了后,贷款负责人告诉我们1-2周就能下了,这也是通常的时间,因为银行需要时间来审核申请人的材料,对房屋进行评估(Valuation)等,我们就安心在家等待了,没想到2周后,他打电话给我,说之前银行系统问题,材料交上去没人看到,现在重新提交,无语也无奈,只能继续等待,结果之后又几乎等了一个月,早就超过了合同约定的交房时间,我们和卖家都很急,都忍不住要去投诉他们了,最终终于批了下来,获批后倒是简单,在银行的网银里确认下,然后再签个将房屋抵押给银行的文件,本来的流程这个文件要通过邮件过来,签署好再寄回给银行,但这又要好几天流程,我们就打电话给银行,问他们是不是我们可以直接上门去签,银行的人服务倒不错,不需要我们上门,说带着文件来找我们,我们当天正在超市买东西,他就说到超市来找我们,我们在超市门口象特工接头一样签掉了文件,这样最终的流程也完成了。大约3个工作日后,我们的过户师通知我们可以过户(Settlement)了,对于买家来说,过户的流程相比于国内,实在是简单太多了,把所有需要付的钱放在我的银行账户上,这些费用包括除贷款外的剩余房款、印花税(Stamp duty on Transfer,20330澳元)、土地所有权转让注册费(Land Titles Office Transfer Registration Fee,3655澳元)、给过户师的费用,还有卖家之前已经付掉的按年收的各种费用,比如Council费等,按照过户当天剩余天数,结算给卖家,银行会在过户当天扣除,而买家本人压根不需要出现,费用扣除后,交易就结束了,房子就是我们的了,需要注意的是,澳洲房屋的是没有房产证这类东西的。

    整个购房流程,从看房到最终拿到房子,一共历时2个月多点,文笔不好只是记录个流水账,给需要的朋友参考。最终要提醒大家一点,阿德莱德是个小地方,千万不要拿悉尼、墨尔本这样的房价涨幅来考虑阿德莱德,这里的房价涨幅是相当慢的,尤其是Unit和Apartment,我之前咨询过一套Unit的,房东6年前买的,6年后几乎是原价在出售,所以如果想投资的话,慎重。

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    Posted by lech24.com @ 10:12 上午

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